Financer la rénovation des copropriétés : rénovation du parc existant

La rénovation des copropriétés est un enjeu majeur et une problématique complexe. Elle mobilise beaucoup d’énergie de la part des professionnels du bâtiment et des acteurs publics, elle provoque des évolutions législatives que l’on pourrait qualifier d’historiques, elle est source d’aides publiques multiples… Et ce formidable déploiement de moyens n’est pas de trop, il est même indispensable pour engager ce vaste chantier (8,4 millions de logements) au regard de l’état du parc existant, parfois très dégradé, et du taux extrêmement faible des rénovations. Comme souvent, la solution repose sur la capacité d’investissement. Comment financer ? Sur quelles aides s’appuyer ? Mais aussi, quels facteurs clés ne pas négliger ? Autant de points auxquels ce dossier apporte des éléments de réponse.

L’enjeu est majeur : la dégradation des copropriétés, qui ne cesse de s’accroître, touche aujourd’hui un peu plus de 19 % de ces bâtiments. La difficulté pour financer des travaux est le premier frein à leur rénovation.

Une problématique aux multiples facettes

La rénovation énergétique des copropriétés est au cœur des préoccupations des politiques publiques en matière sociale, économique et environnementale. La France compte environ 700 000 copropriétés, soit 8,4 millions de logements selon l’Anil (1). C’est un enjeu majeur car la dégradation de ces bâtiments, qui s’accroît, touche aujourd’hui un peu plus de 19 % de copropriétés, qui ont des difficultés pour financer des travaux. S’ajoute « la question des 500 000 rénovations thermiques par an d’ici à 2017, avec la difficulté de déclencher des décisions collectives, pour des travaux généralement coûteux et complexes à définir, note Marie-Line Tassius, présidente d’Optimisme23, société spécialisée dans l’assistance organisationnelle et qualité auprès des acteurs de l’immobilier, notamment syndics et copropriétés, pour la rénovation énergétique de leur portefeuille d’immeubles. Évaluer la rentabilité et les économies selon les travaux engagés est également un point qui apparaît souvent flou, avec des interférences liées à l’évolution du prix de l’énergie et à l’influence des comportements individuels ».

Une question de confort et de relations humaines Pour Marie-Line Tassius, « le facteur humain et comportemental est trop souvent négligé dans les analyses. Le logement est un bien fondamental, l’immeuble est un lieu de création de liens sociaux… Dès lors, nous touchons à la technique, mais aussi à l’intimité des gens. Ignorer cette dimension humaine, qui peut se révéler passionnée et irrationnelle dans la conduite d’une rénovation énergétique, c’est prendre le risque de se priver d’un moteur d’efficacité ».

« Il faut aussi penser à la notion d’habitat adapté à chacun, complète Damien Hasbroucq, directeur de l’association Promotelec. Avec le vieillissement de la population, l’adaptation du logement aux évolutions de la vie, notamment la perte d’auto- nomie, est primordiale. On parle du volet confort en copropriété, mais le logement est un tout, il doit apporter du confort en matière de sécurité, d’adaptabilité et d’économie. » À cela, s’ajoutent diverses contraintes techniques : isolation par l’extérieur (ITE) non réalisable (empiètement, façade classée…), systèmes de chauffage individualisés ne permettant pas d’optimiser globalement…

La loi Alur peut-elle accélérer la rénovation des copropriétés ?
La loi Alur présente des points importants pour la gestion de copropriétés, en particulier: – l’instauration d’un fonds de prévoyance obligatoire, pour que le syndic dispose d’une trésorerie et anticipe en matière de travaux ;
– l’assouplissement des règles de majorité (majorité simple) pour certaines opérations ayant trait à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, à la mise en conformité, à la réalisation de travaux d’intérêt collectif ou à la décision d’effectuer un diagnostic global. De bons choix, selon Jacky Chapelot, président adjoint de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui se félicite également « de l’instauration d’une obligation de formation initiale et continue (carte S) pour les syndics afin de renforcer au maximum les compétences de la profession ».
Chez Promotelec, Damien Hasbroucq confirme que « la prise de décision étant complexe, au regard de la nature des occupants (propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et locataires), au-delà de l’in- formation et de la sensibilisation, la loi est un levier qui permet le passage à l’acte ».

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10 propositions pour accélérer la rénovation des logements

Des retours d’expériences qui donnent à réfléchir

Charles Arquin est responsable du pôle Conseil Rénovation au sein du BET Pouget Consultants. Pour lui, « l’aspect thermique est un moteur de la rénovation. Mais la vision globale du projet nécessite d’intégrer les enjeux d’architecture, de valeur patrimoniale et de financement. À l’issue de l’audit, les copropriétaires doivent avoir une compréhension précise des enjeux du projet et une connaissance des données pour se décider ». Il cite l’exemple d’un bâtiment générique des années 1970, en Île-de-France, avec une consommation de 270 kWhep/m².an.

Le bouquet de travaux issu de l’audit énergétique comporte :
– l’isolation thermique par l’extérieur ;
– le remplacement des fenêtres ;
– l’amélioration de la ventilation.
D’autres actions sont envisageables : amélioration de la régulation terminale du chauffage, isolation de la distribution (chauffage, ECS), gestion performante de l’éclairage des parties communes. Résultat de cet audit : 50 % de réduction des consommations pour un investissement moyen par logement (60 m²) de 25 000 à 30 000 €. Pour le financement, cet expert rappelle qu’intégrer l’amélioration de la performance énergétique dans toute action de rénovation, d’entretien ou de réfection est prépondérant. « C’est uniquement sur la base des surcoûts engagés pour la performance énergétique par rapport au coût de l’action de réfection initiale que la rentabilité de la rénovation énergétique se calcule. La présentation des scénarios, des dispositifs de financement et l’accompagnement prennent alors tout leurs sens. »

L’importance du comportement des occupants Autre exemple instructif, celui cité par Gilles Rondard, dirigeant du BET M3E : une résidence en Pays de Loire, avec un niveau moyen de consommation énergétique de 245 kWhep/m2.an, chauffée par un réseau de chaleur, et qui a mis en évidence l’importance du comportement des occupants : « Nous avions proposé plusieurs bouquets, le plus complet comprenant l’isolation des murs et de la toiture, l’ajout de sas et de fermeture des balcons, la rénovation du réseau de chauffage et des émetteurs, chauffe-eau solaire. Il est vite ressorti que les travaux possibles n’offraient pas des gains importants car les murs les plus déperditifs avaient déjà un minimum d’isolation, les fermetures extérieures des logements étaient en cours de changement par les propriétaires, la ventilation était récente et le coût du kWh du réseau de chaleur très faible. Le gain escompté avec le bouquet permettait de passer de 245 à 179 kWhep/m2.an avec un ROI proche de… 15 ans ! » Le point marquant, constaté lors de l’audit, est la température des logements, qui varie entre 21 et 23 °C, voire 24 dans un cas. En simulant un abaissement de la température de tous les logements de 1°C, les gains étaient de plus de 16 % sur les besoins de chauffage. Avec 2 °C de moins, les gains étaient de plus de 28 %. Preuve qu’une sensibilisation des occupants est primordiale et la mise en place de régulation de chauffage indispensable pour que les usagers puissent gérer au mieux la température de leur logement. « Et l’individualisation des consommations de chauffage est possible avec un comptage par radiateur pour un investissement d’environ 1 000 € par logement », précise Gilles Rondard. Les travaux « prioritaires » retenus sont donc l’ajout d’un sas et/ou l’isolation des portes palières (amélioration du confort et de la consommation des occupants des premiers niveaux).
« Sur la dimension financière, nous présentons le coût d’investissement, mais aussi le gain escompté sur la facture énergétique globale de la copropriété, puis le ROI selon 3 hypothèses d’évolution du coût de l’énergie : pas d’augmentation, + 4 %, + 10 % (selon le cahier des charges Ademe Pays de Loire). Nous décrivons également des combinaisons de travaux pouvant faire bénéficier d’aides régionales (minimum 40 % d’économies en kWhep). Le point clé reste la précision de l’audit et la pédagogie de la présentation », conclut-il.

Quelles aides au financement ?

Les aides mobilisables sont fonction du contenu du projet, de la situation des ménages et de la copropriété. Charles Arquin illustre ce « maquis » à travers la synthèse des exigences de performance énergétique pour les éléments du bâti (voir tableau ci- dessous). Sa démarche vise les niveaux « compatibles 2050 ». Les critères relatifs aux aides financières doivent s’en appro- cher. La ville de 2050 étant déjà construite à 70 %.
Valoriser son patrimoine Ce constat, Jacky Chapelot, de la Fnaim, l’a déjà fait : « La valeur d’un bien prend en compte le classement sur l’étiquette énergétique. Nos adhérents ont de plus en plus souvent un portefeuille, vente ou locatif, à deux vitesses en fonction de l’étiquette énergétique et donc des charges. » De fait, une étude sur l’ensemble des biens vendus en 2011(2) met en évidence la notion de valeur verte du bâtiment: un gain d’une classe, de D à C par exemple, peut permettre une valeur de vente du bien immobilier entre 5 et 10 % supérieure. Perdre quelques mètres carrés en isolant pour gagner 10 % en valeur immobilière, la question peut se poser. Autre manière de valoriser son patrimoine, selon Damien Hasbroucq : l’obtention du label Promotelec Rénovation énergétique.
Le bien rénové se revend mieux ou se loue plus vite :
– il peut faciliter l’obtention des prêts et des aides complémentaires Régions ou collectivités ;
– il valorise la qualité de la rénovation au-delà des économies d’énergie en traitant aussi le volet confort, ce qui valorise plus encore le patrimoine ;
– il permet d’éviter toute surprise à la réception des travaux car le processus de certification implique une visite systématique en fin de travaux pour s’assurer du respect et de la bonne mise en œuvre du référentiel.

Le coût de la certification ne doit pas être un frein à la prise de décision, ajoute-t-on chez Promotelec. Raison pour laquelle l’obtention du label reste accessible : 650 €HT de frais de dossier, puis 30 € HT par logement. À noter que certaines Régions subventionnent la certification en rénovation, comme en Rhône-Alpes, avec le bonus certification BBC Effinergie Rénovation. En complément des aides, des dispositifs de financement et de prêts existent (voir tableau p. 32).

Des facteurs clés à ne pas négliger

Rénover son logement – Le guide des aides financières de l’Ademe 2014: Maîtriser ses dépenses d’énergie passe nécessairement par une diminution des besoins de chauffage, de refroidissement et d’éclairage du logement et par l’utilisation d’équipements performants. Pour améliorer l’efficacité énergétique de son logement, la réalisation de travaux plus ou moins importants se révèle souvent nécessaire : isolation du toit, des murs, des fenêtres et planchers, amélioration du système de chauffage… Mais cette démarche apporte un triple bénéfice : un logement confortable, des économies en énergie et une valeur patrimoniale préservée, voire accrue. De plus, elle permet de limiter les émissions de gaz à effet de serre qui participent au réchauffement climatique. Une palette d’aides financières existe. Pour s’y retrouver, l’Ademe propose ce guide des aides financières actualisé.
Rénover son logement – Le guide des aides financières de l’Ademe 2014:
Maîtriser ses dépenses d’énergie passe nécessairement par une diminution des besoins de chauffage, de refroidissement et d’éclairage du logement et par l’utilisation d’équipements performants.

Si le financement de la rénovation énergétique est une problématique majeure, pour Damien Hasbroucq, « l’audit reste un incontournable déclencheur de la réflexion, et l’accompagnement d’un expert est un prérequis nécessaire mais non suffisant ». Point d’ancrage indispensable à la bonne connaissance de l’état de la copropriété, à la sensibilisation des acteurs et à la prise de décision, « cet audit doit associer thermicien et architecte, être global, c’est-à-dire technique et énergétique, complète Claude Pouey, de l’association ARC. Il doit pointer les dysfonctionnements, comme les aspects sécurité électrique, les points de vétusté des équipements et de l’architecture du bâtiment…

Enfin, il doit présenter les étapes des projets de la copropriété en vision pluriannuelle. Les problèmes vécus par les occupants (humidité, bruit, inconfort sur les parties communes…) seront également relevés. » Un véritable bilan de santé de la copropriété, en quelque sorte.
La complémentarité des acteurs Claude Pouey rappelle que tout projet de rénovation, en copropriété, repose sur un triptyque indispensable : le syndic de copropriété, le conseil syndical et le binôme BET/architecte en accompagnement. « En préalable, la complémentarité syndic et conseil syndical doit être sans faille et de confiance », affirme-t-il. Jacky Chapelot, pour sa part, souligne l’importance de la formation des syndics, un sujet qui fait actuellement débat et raison pour laquelle, en 2014, la Fnaim va poursuivre ses actions de sensibilisation et de formation (gestion, technique et finances) auprès de ses adhérents.

 

Lever certains freins dus à des monopoles

Enfin, et ce n’est pas un détail, l’indépendance de l’auditeur vis-à-vis de groupements d’entreprises ou de fournisseurs d’énergie est crucial pour éviter toute orientation vers des solutions qui ne seraient pas forcément optimales pour la copropriété. Il faut lever certains freins dus à des monopoles ou des jeux d’acteurs non indépendants, comme l’explique Antonin Briard, délégué en charge du Bâtiment au sein du Gimélec : « On relève certains éléments bloquants et parfois antinomiques dans le secteur de l’énergie : il arrive que soient proposés, dans le même contrat, des services d’économies d’énergie, mais également la fourniture d’énergie, entraînant un manque de lisibilité sur les économies de consommation réalisées, et ce au détriment du consommateur final. » Il arrive également que les économies d’énergie soient contractualisées en énergie primaire, ce qui peut encourager de simples substitutions de vecteur énergétique, sans économies réelles sur les consommations finales. « C’est pourquoi le Gimélec propose que l’énergie finale soit la seule unité retenue pour contractualiser, mesurer et vérifier les économies d’énergie. De même, afin d’appliquer pleinement le droit de la concurrence dans l’organisation du marché de l’efficacité énergétique, nous proposons que fourniture d’énergie et services d’efficacité énergétique fassent obligatoirement l’objet d’appels d’offres séparés et de contrats séparés », conclut Antonin Briard. Le Gimélec espère par ailleurs qu’un effort important sera fait sur la simplification des aides et leurs conditions d’obtention ; et pourquoi pas, comme en Allemagne, aller jusqu’à récompenser l’économie.

(1) Source assemblée générale de l’Anil, décembre 2013.
(2) Valeur verte, principe et étude de la chambre des notaires sur les ventes de biens France 2011 : http://blog.pages-energie.com/ immobilier-sa-valeur-est-fonction-de-etiquette-energetique-0612.html

 

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